房屋买卖合同第三人能否以善意取得对抗承租人的优先购买权

Question

如题所述

Answer 1

实践中存在房屋优先购买权人起诉主张产权人与第三人达成的房屋买卖合同侵犯先买权无效的情况下，第三人以善意取得为由进行抗辩的情况。第三人取得房屋是否属于善意取得，房屋优先购买权人能否行使优先购买权，特别是在己办理产权过户登记的情况下？我们认为，第三人取得房屋不是善意取得，即使办理了过户登记手续也不能排除优先购买权人主张先买权。 理由是：1、按民法理论，善意取得制度适用的是动产，不动产采取的是登记公示制度，不适用善意取得制度，因而第三人不能以善意取得为由对抗房屋优先购买权人先买权。2、有的同志主张房屋买卖登记后具有对抗第三人的效力，对已办理过户登记手续的房屋买卖合同优先购买权人不能主张先买权。但我们认为房屋买卖以登记公示对抗第三人其前提必须建立在合法的基础上，即不能侵犯他人权益。房屋优先购买权人的优先购买权是法定权利，最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第92条和第132条明确规定了“其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”、侵犯房屋承租人先买权的房屋买卖行为 “承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，这些规定应视同于法律禁止性规定，产权人与第三人的买卖合同只要未依法履行对承租人先买权的告之义务，就是违反法律禁止性规定的侵权行为，应认定无效。

Answer 2

这个问题需要按情况划分，1如果第三人并不知情，且房屋已经过户转让，后第三人发现因该房屋存在租赁合同而无法入住的，第三人可以请求人民法院裁判买卖合同存在瑕疵（租赁合同较短）的损害赔偿。2第三人之情的，远租赁合同继续有效，不过甲方过继到买方一下。3如果租赁方与出买方是恶意串通的，买方可以就购买后无法租赁的事实向人民法院申请强制执行。谢谢

Answer 3

1依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。
2.合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。
3.出卖人依《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。
4.举个例子可以说明，因为第三人赵某在购买诉争房屋时，并不知道出卖人张某已经将房屋卖给了李某，所以赵某属于善意第三人，应得到法律的保护，既然赵某现在已经是诉争房屋的所有权人，所以李某不可能再取得诉争房屋。但是因为张某与赵某的交易价格高于李某，所以张某理应赔偿李某的经济损失。