《物权法》实施后小区业主都有哪些权利?

Question

如题所述

Answer 1

　3月16日上午，《物权法》在十届全国人大五次会议获得通过，并将于2007年10月1日起施行，这意味着中国终于有了一部对公有财产和私有财产给予平等保护的法律。但《物权法》中关于车位、绿地等属于公共面积部分的规定，引来众多人的关注和争论，一方面，一些开发商为了规避《物权法》新规而急急忙忙地卖起车位来；另一方面，带有后“花园”的一楼业主开始担心：当初由开发商附赠的小院，在《物权法》实施后，会不会成为小区公共面积而为小区业主所共享？
　　案例一：家住沙洲西路某小区的陈先生不久前开车回家时，小区内的一名保安就上前询问要不要购买小区车位或者车库，这名保安所说的小区车位，是在陈先生所住小区内两栋楼之间的路面上划出来的一块区域，对于这块区域内一个车位的价钱，小区内物业公司开出的价格是800元一年。保安称：小区内不管车库还是地面车位，目前都已经快被卖完了，如果陈先生再不购买，到时将没有地方停车。陈先生也看到，在所谓的“地面车位”区域内的车位，已经有很多都被写上了车牌号，大部分车位都有了买主。但陈先生并没有动心，因为《物权法》明确规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　案例二：与陈先生的“轻松”相比，黄女士最近的日子可不怎么“顺心”，因为有朋友告诉她，作为公共面积，根据《物权法》新规定，她家的后花园以后将属于小区内业主所共同享有。黄女士的家在一楼，当初之所以会看上底层的房子，完全是因为底层带有一个独立的小院，虽然当初开发商只是说这个小院是“附赠”，并没有说它的产权将属于购房者，但喜欢摆弄花草的黄女士还是买了一楼的房子，当然开发商也没有“白给”——与同栋楼楼上的房价相比，黄女士带小院的房子每平方米贵了100多元。
　　法律新规：将于2007年10月1日起施行的《物权法》明确规定：建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　律师支招：国之泰律师事务所的律师蒋波向记者介绍，现在小区内的车位、车库大多是开发商通过出售、出租或者赠送等方式让业主使用。对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，蒋律师指出：按照法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。所以，对于一些开发商、物业公司急于在《物权法》实施之前出售小区公共车位的现象，蒋波律师认为，由于《物权法》相关实施细则还没有出台，具体如何操作并没有确定，所以欲购者需谨慎。

Answer 2

包括：

属于业主个人所有的财产。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。

属于业主共有的财产。物权法对建筑区划内的道路、绿地和物业服务用房的归属作了明确规定，考虑到业主共有的财产很多，难以逐项列全，又作了概括规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”属于业主共有。这里的其他公共场所和公用设施，包括电梯、过道、水箱、自行车存车处等。但是，对建筑区划内的会所、人防工程等能否归业主共有，还有不同意见，需要具体认定。

关于车库、车位的归属。物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时，针对有的开发商将车位、车库高价出售、出租给小区外的人停放，不少小区占用共有的道路或者其他场地作为车位的情形，物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”至于物权法颁布实施前车位、车库的归属问题，法律委员会研究认为，按照法的一般原则，法律是不溯及既往的，本法也是一样。对过去的问题，应当按照当时的规定或者约定处理。

关于业主和业主大会、业主委员会以及物业服务企业的关系。业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。物业服务企业根据业主的共同委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

关于业主大会的议事规则。物权法规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

关于业主大会、业主委员会的诉讼地位。这个问题较为复杂。业主大会或者业主委员会没有独立财产，享有的权利和承担的义务都要落在业主身上，业主大会或者业主委员会提起诉讼依法要交诉讼费用，一旦败诉，后果要由全体业主分担，如果部分业主没有及时交纳有关费用，还涉及法院如何执行等问题。对业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利暂未作规定。对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法的有关规定提起诉讼。本回答被网友采纳