卖房：哪些条件可限制承租人的优先购买权？

Question

如题所述

Answer 1

俗话说买卖不破租赁，当遇到有租赁情况的时候什么情形会限制优先购买权?承租人的优先购买权期限是多久？有何例外？这些优先购买权的相关知识，出卖人必须知道。
优先购买权受到限制的情形有哪些?
①共有人优先购买。共有人主张优先购买权的时候，共有人优先购买权优于承租人，承租人优先购买权不能对抗共有人的优先购买权。因共有人对房屋拥有的是权，即使是按份共有，对外而言，每个共有人也都是房屋的权人。
②出租人基于特殊身份出卖租赁物。如果是特殊人身关系的人与卖方建立买卖关系，与其他普通买卖关系不同，因为要考虑身份关系。即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份，出租人就不会给出这样的出卖条件，也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。
③租赁物以特定方式发生权属变化。出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，以及房屋被强制执行等等。
承租人优先购买权形式期限是多少？
①一般情形下，承租人应自接到通知之日起15日内行使;期满未行使的，视为放弃优先购买权；
②拍卖出租房屋的，承租人应自接到通知之日起5日内行使。
相关知识：
1、买卖不破租赁是否有例外？
租赁物在租赁期间发生权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的买卖不破租赁原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。
抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，先抵押后出租不适用买卖不破租赁原则。但先出租后抵押的房屋发生权变动的，仍应适用买卖不破租赁原则。涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用买卖不破租赁;若租赁在先，查封在后，可以使用该原则。
2、对于优先购买权的通知有什么要求?
合同法规定出租人在房屋出卖前合理的期限内通知承租人，该合理期限以出租人确定的期限而定。在该期限内承租人行使优先购买权，超过该期限的，推定承租人放弃优先权。出租人的通知形式可以灵活多样，如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论以什么形式通知，都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知，而未针对承租人进行通知的，不发生通知的效果。