与普通商品房相比,法拍房的确有比较明显的自身优势,但是走“捷径”购房,置业者也会面临诸多风险。那么,面对诸多隐患,购买者在竞拍前要特别注意哪些问题?
鲸哥教您八大“避坑指南”
01查清房产的属性
购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性,包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。
02了解租赁情况
如果房屋有租赁情况,需要了解清楚承租人是在什么情况下签的租赁合同、租期从什么时候开始到什么时候结束、租金是多少钱一个月、租金是如何交的等,这样才能保护自己的权利。
03明确房产的产权共有情况
被拍卖的房子都是因为债务没有还清,所以才被拍卖,购房者买的时候就要注意房产是个人所有,还是与他人共有,谨防房产涉及一房多债主。
04明确交易所产生的全部费用
法院明确告知:物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用,需要提前调查清楚,列出明细,再来进行房价综合分析。
05明确是否能够进行贷款
现在很多优质房源名义可贷款,实际操作难。必须提前和法院/银行/担保公司进行三方协商,确保能够在规定时间放款。
06现场实勘,确保房屋质量
需要重点关注房屋内部质量问题,因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。购房者必须实地勘测,了解房屋真实信息。
07确保能够清场,按时入住
现在很多被执行人只有一套住房,房屋被拍卖以后,想方设法不愿意搬离,虽然是法院强制执行拍卖,但是法院不负责该拍卖房源的清场和竞拍者的入住。所以购房者必须要通过被执行人/现居住人/法院等多方进行提前协商,深度沟通,确保自己能够入住。这个工作是非常具有难度的,但也是参与拍卖最重要的一环。
08实地考察,确定心理价位
购房者一定要对目标楼盘进行实地考察,对周边同档次物业的价位进行了解。根据自己的经济承受能力,确定对房子的心理价位期望值,切忌一时冲动,以超出市场价的竞拍价竞得,因为如果毁约,购房者所交纳的保证金可能会“缩水”,甚至“打水漂”。
看到这里,大家是不是对法拍房的配置更有信心了呢?虽然规避风险比较复杂和具有难度,但是这些重点我们只要做好,我们就可以安心捡漏。
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NO.1
只要选择通过调研是无风险无瑕疵的房源进行参拍,是能够规避风险和安心捡漏的。值得注意的是,很多房源的风险和瑕疵经过专业人士处理是可以完善解决的,而这类房源竞争小,更容易捡漏,是真正意义上的优质低价房源。
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这就是为什么请大家重视法拍房风险的同时,也要意识到,“法拍房风险规避性”。
法拍房交易流程本身就不同于二手房/新房,大家一定要树立一个正确的购置观念,才能高效 轻松 精准的为自己购置优质房产。
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在配置司法拍卖房过程中,如何做好准备工作,确保自己安心无忧零风险的捡漏。在实践中,风险规避只是其中重要的一环,整个购置流程还有其他方面也值得引起我们重视。
法拍房的好处:
1丶不需要购房资格,全上海范围内有喜欢的房源可随意购买
2丶法拍房便宜与市场价,一般是市场房价的7-8成价格是法院定的,所以低于市场价。
3丶所有法拍都是现房,分别是装修过的和清水房。带装修的价格略高
4丶过户快,产权证2月之内拿到手。法拍房产权证一般扣押在法院,拍定房源后由法院直接更名房产所有权
但是法拍房也是有很大的弊端:
1:过户清户比较麻烦;法院和派出所都不会出现帮助处理的;
2:房源找起来非常麻烦,且需要经常去关注拍卖信息;
3:法拍房需要按照正常的二手房的交易,去操作税费。所以首付需要支付的比较大;抵押保证金也是需要提前缴纳,限制了其他的房屋购买;
4:房屋的债权危机会给到买房者;
5:需要落户的,会出现清户不了,户口落不进去的可能性
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我们可以从几个不同角度来看法拍房!
1、 房源 法拍房也是市面上销售的房产来源之一。与新房、二手房一样是可以纳入购房选择的选项;
2、 对比 法拍房与新房、二手房之间的区别除了不限购(个别城市限购)的条件之外,价格与竞买风险也是经常提到的问题;
3、 优势 对于有购房需求却无购房资格,而又不愿意购买小产权、郊县盘的潜在购房者来讲,法拍房确实是优势选择;
4、 劣势 法拍房由于清户入住的潜在最大风险,往往让需求者认为购房风险超过自己掌控,害怕不能正常交易、过户、入住,而观望退却;
5、 成本 竞买者大多并不了解房源的详细信息以及交易税费的细则,选房不慎加上盲目追拍导致竞买成本比二手房价格还高,价格低于二手房本应是法拍房的优点之一;