目前我国
法拍房的处置过程中,竞拍过程通常可以分为三个阶段,分别为一拍、二拍、变卖!
一拍就是本轮执行的第一次拍卖,也被称为首次拍卖。按要求,一拍的起拍价不能低于评估价或者市价的百分之七十,而大部分法拍房的一拍起拍价差不多都是
估值的7折。
二拍是当法拍房在一拍阶段无人参与竞拍(也被称为
流拍),间隔一定的时间后,该法拍房会再次进行拍卖,也就是本轮执行的第二次拍卖。间隔时间通常是在一拍流拍后一个月左右,也有隔几天就马上进行二拍的情况,所以具体情况需要看实际情况。需要注意的是,按规定二拍的起拍价可以比一拍的起拍价低,但降价幅度不得超过一拍起拍价的20%,最终二拍的起拍价可以做到其房产估值的56%,如果算上估值低于市场价的比例,二拍的起拍价有时可以做到市场价的50%左右。
变卖是当法拍房在二拍阶段依然流拍的情况下,该法拍房会进行本轮执行的第三次拍卖,也是本轮执行的最后一次拍卖阶段,如果该法拍房在本次竞拍中依然流拍,那么该法拍房将退回给被执行人或以物抵债给债权人,当然债权方也可以再次申请拍卖,那就进入了新的法拍流程。变卖阶段的起拍价通常会维持二拍的起拍价,所以变卖的起拍价并不会比二拍更低。
一拍、二拍、变卖这三个阶段除了起拍价可能不一样外,最大的区别是以下三个方面:
1、拍卖时间不同
一二拍的竞拍时间常见为24小时,最长也不会超过48小时,但变卖的竞拍时间可以长达60天,不过需要注意,一旦在变卖期间有人出价,那么竞价时间会缩短为24小时。
2、保证金不同
一二拍的保证金通常为法拍房估值的5%~20%,而变卖的保证金则需要和起拍价一样,如果是贷款来说的,变卖状态基本没办法贷款了。
3、流拍后的处理方式不同
一拍在流拍后通常还可以参与二拍,二拍流拍以后也能参与变卖,但变卖流拍了则本轮执行就结束了,除非该房产再次被执行,否则就不能参与竞拍了!
以上就是三个法拍阶段的区别,而在这三个阶段中,大家最常见的误解就是变卖比二拍便宜,二拍比一拍便宜!
之前我们也提到了一拍流拍以后,二拍的起拍价可能会在一拍起拍价的基础上打8折,但变卖的起拍价是和二拍的起拍价相同的,需要注意,这里说的是可能,最后的起拍价也有可能是不打折的,这种情况并不少见,并且这里说的价格都仅仅是起拍价,并非成交价,不要忘了法拍房是竞价房,价高者得,所以在价格更低的情况下,也会吸引更多的竞拍者参与,二拍或变卖的最终成交价也有不少超过一拍起拍价的情况出现。
建议在参拍时一定要根据实际情况和自身经济能力出价,不要只看表面情况就下定论。